Алгоритм съема: все, что нужно знать об аренде квартир

Без борьбы противоположностей мир перестал бы существовать, считают философы, и потому добро борется со злом, люди делятся на автомобилистов и пешеходов, продавцов и покупателей, а на рынке недвижимости приходится уживаться и находить компромиссы собственникам и съемщикам квартир. 

«Никогда не забуду хозяйку прошлой квартиры, которую я снимала, – вспоминает 25-летняя Ольга, которая живет на съемном жилье уже 7 лет. – Она приходила раз в неделю без предупреждения и не залазила разве что под ванну, каждый раз перед уходом проводила пальцем по полу в прихожей и укоризненно качала головой».

«Мы настолько намучились с этими арендами, что решили все-таки в итоге квартиру мужа продать и больше не связываться, – рассказывает 34-летняя Елена, 3 года сдававшая 1-комнатную квартиру на Левом берегу. – То грязь после себя оставят страшную, то мебель вынесут. Один раз умудрились просто вырвать из стены крепление для душа, прямо с куском плитки и штукатурки и испарились из квартиры, не заплатив за полмесяца».

С арендным вопросом у омичей связано не меньше страхов и предубеждений, чем с куплей-продажей недвижимости. У тех, кто сдает, и тех, кто ищет съемное жилье, свой набор «страшилок». О том, что происходит сейчас в сфере аренды недвижимости, мы решили узнать у руководителей отделов аренды АН «МИАРД» Елены Артемьевой и Людмилы Данчевой.

Опасности омского найма

По словам риелторов, «ужастики» о квартиросъемщиках они узнают в основном от собственников, которые сдавали свои квартиры самостоятельно, а не через агентство. 

В рейтинге ужасов аренды: разгром съемного жилья, задержка оплаты или отказ платить, побег квартирантов, тайная субаренда и подставной наем – сдача квартиры, арендованной на длительный срок, посуточно. 

«Субаренда сегодня уже стала определенным бизнесом, – говорит руководитель отдела аренды «На Маркса» Людмила Данчева. – К примеру, приходит к собственнику молодая пара, снимает квартиру на длительный срок как бы для себя, а потом хозяевам начинают звонить и жаловаться соседи на проходной двор в квартире. Когда собственники приезжают на «место преступления», то застают нескольких мужчин, снявших квартиру на двое суток. Подставная аренда – практически то же самое, только на длительный срок, например, снимает квартиру молодая семья, а по факту проживает бригада гастарбайтеров».

Основными проблемами для арендодателей в этом случае являются быстрый, так сказать, «износ» ремонта в квартире, несопоставимый со сравнительно небольшой оплатой, а также многочисленные жалобы соседей.

Все остальные неприятности, в том числе и откровенный криминал: воровство, задержание квартирантов полицией, – вызывают широкий резонанс, однако на самом деле это достаточно редкие случаи, говорят риелторы, которые можно и нужно решать, привлекая к делу полицию. 

«Буквально на днях к нам обратилась женщина, которая сдала квартиру с виду приличной молодой семье, мужу и жене, – рассказывает Людмила Данчева. – Через несколько дней подставная «жена» позвонила собственнице с жалобой – молодой человек выгнал ее из квартиры и вместе с другом открыл в съемном пристанище бордель. Мы сразу же написали заявление в полицию и известили участкового – любую проблему можно решить». 

Алгоритмы аренды

Благодаря таким историям, намаявшиеся с самостоятельной арендой собственники приходят сдавать квартиру через агентство. По данным портала МЛСН, из 3000 объявлений о сдаче квартиры в аренду лишь около 300 из них размещены напрямую от собственников. По словам риелторов, постепенно арендный рынок становится более цивилизованным, квартиросъемщики чувствуют себя более защищенными, а собственники начинают понимать, что арендатор, заключивший договор и заплативший депозит и комиссию, – это более ответственный съемщик, чем гражданин «с улицы».

«Защищенная аренда, как для арендодателя, так и для арендатора, – это юридически грамотно составленный договор, где прописаны все нюансы, связанные с жильем, требованиями и условиями, – говорит Елена Артемьева. – При этом риелтор регулирует отношения, если возникают какие-то вопросы: долги по оплате, поломки, недовольство с той или другой стороны, мы ведем переговоры с собственниками и арендаторами».

За годы работы со съемной недвижимостью риелторы создали массу алгоритмов по защите имущества и прав участников аренды. 

В обычном порядке собственник имеет право выселить квартирантов, если срок ежемесячной платы просрочен на 2 дня, – это условие прописывается в договоре. От неплатящих жильцов, не желающих выселятся, тоже есть страховка.

Договор аренды жилья обычно заключается на 11 месяцев, так как договорный срок меньше года попадает под определение краткосрочного найма и в этом случае согласно Гражданскому кодексу РФ задолжавших квартирантов можно выселить из жилья через суд при 2-месячной задержке выплат. Если срок договора аренды год и больше – по правовым нормам это долгосрочный наем, и хозяевам придется ждать 6 месяцев, чтобы выселить недобросовестных жильцов через суд.  

Кроме того, в договоре прописываются все требования арендодателя и составляется примерная опись ценного имущества в квартире, по желанию собственник может даже сфотографировать особо значимые предметы и приложить к договору. Оплата аренды производится за месяц вперед.

Гарантией сохранности и порядка в квартире выступает депозит или залог, обычно это сумма равная 1 платежу за месяц аренды. Однако, по словам риелторов, с собственниками всегда можно договориться, депозит это гибкая цифра.

«Бывают и символические суммы залога – 5000 рублей, – приводит пример Людмила Данчева. – Иногда съемщикам бывает тяжело заплатить сразу все, все знают, какие заработки в Омске. Залоговая сумма хранится у собственника, после истечения срока договора и осмотра квартиры депозит можно вернуть или использовать эти деньги в счет арендной платы за последний месяц». 

Кроме того, депозит – это хорошая страховка на случай внезапного исчезновения квартирантов, говорят специалисты по аренде. 

При досрочном расторжении договора «внезапные» жильцы обязаны заплатить неустойку – 100 % стоимости 1 месяца аренды. Нельзя просто положить ключи – это грозит судебными разбирательствами. По словам специалистов, конфликты и судебные разбирательства между участниками аренды – большая редкость, практически все предупреждают друг друга заранее и договариваются. 

Для того чтобы застраховаться от долгов за «коммуналку», риелторы рекомендуют обязательно включать в стоимость платежа за квартиру и коммунальные услуги, это облегчит жизнь и съемщиков жилья. В договоре для снижения налога на аренду недвижимости можно указывать две эти суммы отдельно. 

При официальном оформлении договора через агентство недвижимости обязанность уплатить государству налог – 13 % с дохода – также остается на усмотрение собственников. Большая часть арендодателей для собственного спокойствия сейчас платят налоги, ежегодно отчитываясь по доходу с аренды в налоговой. Однако это не имеет ничего общего с еще одним распространенным заблуждением: «Раз все официально, через договор – значит, все эти документы переправят в налоговую и платить точно придется».

«Официально через налоговую инспекцию проходят только договоры аренды, заключенные компаниями, то есть юридическими лицами, – объясняет Елена Артемьева. – Например, если компания снимает квартиру у физического лица для своего специалиста на период командировки, 13 % отчисляются автоматически. Во всех остальных случаях плата налогов это ответственность собственника».  

Высокие требования: собственникам на заметку

Рейтинг идеальных квартиросъемщиков для всех собственников возглавляет молодая семья без детей и домашних животных. На практике этот идеал является почти утопией, предупреждают риелторы.

«Среднестатистическая российская молодая семья – это как минимум один ребенок, а бывает, что и с животным, – говорит Людмила Данчева. – Молодая семья без детей – в реальности чаще всего студенты, которые могут в любой момент расстаться и съехать, к тому же у них часто нет денег. Мы всегда объясняем клиентам: если вы хотите нормальную семью, которая проживет длительный срок, ребенок это только плюс». 

Все остальные категории квартиросъемщиков востребованы по-разному, очень многое зависит от личных опыта собственников и расположения арендной квартиры. При этом съемщики с животными и детьми – в самом конце списка нежелательных факторов. Специалисты по аренде приводят краткий перечень нежелательных квартирантов:

1) Съемщики-иностранцы и гастарбайтеры. На самом деле, по словам специалистов, фактор очень гибкий.  

2) Квартиранты, снимающие квартиру на короткие сроки, и командировочные. Для собственников короткий срок – это больше неудобств: часто ездить убирать, принимать и вновь сдавать квартиру. Здесь риелторы советуют расставить для себя приоритеты: удобство или больший доход. 

3) Студенты и одинокие люди. Обычно страх собственников связан с тем, что «будут шуметь или кого-то водить». Чтобы обезопасить себя, достаточно пообщаться со съемщиком и прописать все беспокоящие нюансы по аренде в договоре.

4) Съемщики с животными и детьми.

«Все критерии аренды очень гибкие, это касается, например, и командировочных клиентов, которых в Омске очень много, это постоянный поток даже в кризис. В некоторых районах еще и арендный спрос разный, – поясняет Людмила Данчева. – Например, на Московке в районе Черлакского тракта как раз есть спрос на квартирантов не русской национальности, ведь рядом рынок. На Левом берегу в районе "оптовки" очень востребованы китайцы и вьетнамцы. Собственники даже рассуждают так: такие квартиранты много работают и приходят в квартиру только поспать. Все зависит от прошлого опыта хозяев". 

Вообще омские собственники очень понимающие, говорят риелторы, практически всегда требования достаточно гибкие и хозяева готовы пойти навстречу добросовестным жильцам. При хорошем контакте можно согласовать и появление в квартире животных, короткие сроки аренды и дополнительные спальные места, не говоря уже о детях. 

В крайности впадать тоже не стоит, по статистике агентства, большую часть проблем со съемным жильем провоцирует как раз чрезмерная мягкость или попустительство арендодателей. 

«Когда квартиранты не платят по 4 месяца, а собственник верит обещаниям «заплатим-заплатим» и продолжает терпеливо ждать, ситуация усугубляется: чем больше сумма, тем труднее ее потом вернуть путем переговоров, – поясняет Елена Артемьева. – У нас была такая ситуация, наш юрист писал исковое заявление и мы взыскивали долг в судебном порядке, но проще не доводить дело до суда».  

Одно из главных правил спокойной сдачи квартиры внаем – разумный контроль недвижимости и посещение собственника 1 раз в месяц. Посещение необходимо для своевременного выявления серьезного ущерба: поломка мебели или техники, явная порча дверей, окон, стен; для ведения переговоров с квартирантами о компенсации или устранении разрушений. Однако собственникам стоит осознать, что аренда – это такой же бизнес, он требует определенных вложений и гибкости. 

«На самом деле мы всегда предупреждаем собственников «на берегу»: определенный «износ» ремонта это нормально, – поясняет Елена Артемьева. – Во время визита хозяин может увидеть грязную посуду, неубранную квартиру, чуть-чуть поврежденные обои – это житейская норма. Ведь арендаторы берут жилье во временное пользование, и квартира не музей, такое случается дома и у самих арендодателей. По-хорошему, после арендатора нужно делать небольшой косметический ремонт, и собственник должен быть к этому готов».

Квартиросъемщик тоже прав

Не стоит думать, что специалисты по аренде защищают только арендодателей, у квартиросъемщиков тоже есть права и к тому же при заключении договора они могут выдвигать свои требования. 

Собственники должны помнить, что квартиранта, который не нарушает условий договора, нельзя выселить просто «потому, что захотелось» досрочно. За 30 дней арендатор должен письменно предупредить квартиранта о досрочном расторжении договора, предоставить ему время для поисков нового жилья и компенсировать расходы по переезду или комиссионные агентству за поиск нового пристанища. 

Не всегда в проблемных отношениях виноваты квартиранты, признаются риелторы, для урегулирования конфликтных ситуаций как раз и существуют посредники. 

«Собственники тоже бывают оригиналами, например, типаж «я буду приходить, когда захочу», часто этим страдают люди пожилого возраста, – рассказывает Елена Артемьева. – И начинаются чуть ли не ежедневные визиты, не согласованные с квартирантами, открывание дверей без спроса. Договор регулирует и этот момент: посещение раз в месяц, ну 2 раза от силы, обязательно заранее уведомить съемщиков за 2 дня и заходить в квартиру только в их присутствии. Входить в квартиру в отсутствие арендаторов категорически запрещено. Объясняем людям, разговариваем». 

Основные проблемы, с которыми сталкиваются ищущие подходящую квартиру в аренду, это недобросовестные агентства недвижимости и мошенники. 

Риелторы не устают повторять: ищите квартиру только через проверенные агентства и не попадайтесь на крючок дешевизны. Весьма часто недобросовестные агентства привлекают клиентов с помощью «фейковых» квартир. На сайтах недвижимости их сразу же можно отличить по несоответствию состояния (хороший ремонт, вся бытовая техника) и стоимости аренды.

«Часто клиенты приходят и говорят: «А мы вот видели прямо очень хорошую квартиру и в центре за 7000 рублей в месяц», – рассказывает Людмила Данчева. – И мы объясняем, что за 7 тыс. руб. можно снять либо малосемейку, либо пустую квартиру на окраинах. Сложно объяснить людям, и они теряют время в бесплодных поисках и потом возвращаются к нам».

Самое главное правило квартиросъемщика: любая оплата услуг или депозита производится только по факту заселения в квартиру. Любые требования денег вперед, до заключения договора найма, – однозначно мошенничество. Мошенников на рынке аренды, к сожалению, до сих пор достаточно много, констатируют риелторы. У людей вымогают деньги под предлогом оказания информационных услуг, аванса, «чтобы квартира не ушла», практикуют и сдачу в аренду несуществующих квартир. 

«Только вчера к нам приходил клиент, мужчина из Барнаула, позвонил в какое-то информационное агентство, чтобы снять квартиру в Омске, – приводит живой пример Елена Артемьева. – Его попросили перечислить на карту 5000 рублей, после оплаты скинули адрес квартиры. В результате когда он приехал, не нашел ни квартиры, ни агентства, в котором «снял» жилье, адрес несуществующий указан. Иногда подобные «информаторы» предоставляют услуги даже по договорам, при этом документы составлены так грамотно, что не подкопаешься, – мы вам инфоуслуги по квартире предоставили, а есть вообще эта квартира или нет, это уже не наше дело». 

Как выглядит процедура аренды квартиры в солидных агентствах с сертифицированными риелторами: 1) заключение договора найма, с обсуждением условий, требований, стоимостью аренды и сроками оплаты: 2) проверка документов; 3) заселение – при заселении риелтор регистрирует показания счетчиков в квартире и проверяет вместе с квартиросъемщиком исправность бытовой техники. Таким образом, клиент платит только за аренду реальной квартиры в заявленном собственником состоянии, а не за «воздух» и информацию. 

"Бабушкины" квартиры вышли из моды 

Согласно аналитике агентств недвижимости, несмотря на кризис спрос на аренду квартир достаточно высок, а в некоторых районах даже превышает предложение.  

Традиционно в Омске популярностью как у местных жителей, так и у командировочных пользуются центры таких районов, как Нефтяники и Левобережье. Повышенный интерес вызывает жилье вдоль основных городских магистралей – пр. Маркса и ул. Красный Путь.  

Цены варьируются и зависят от состояния квартиры, дома и местоположения. В среднем цена месячной аренды без учета оплаты коммунальных услуг: 1-комнатной квартиры от 10 тыс. руб., «двушки» от 15 тыс. руб., 3-комнатной от 18 до 25 тыс. рублей. 

Самыми ходовыми по-прежнему остаются 1- и 2-комнатные квартиры. По словам руководителя отдела аренды «На Гагарина» Елены Артемьевой, постепенно изменились запросы квартиросъемщиков – квартиры с «бабушкиным» ремонтом даже дешево сейчас мало кого привлекают. Даже строительный ремонт в новом доме устраивает большее количество арендаторов. Средний запрос квартиросъемщиков сегодня – квартира с хорошим ремонтом, оснащенная бытовой техникой и мебелью. 

Элитные квартиры в Омске, по словам риелторов, тоже не пустуют, а пользуются стабильным спросом. Апартаменты на ул. Красина или Иртышской Набережной стоимостью от 50 до 100 тыс. в месяц, как правило, снимают крупные компании для командированных специалистов или приглашенных экспертов.

Каждое заселение – это история, говорят специалисты по аренде, и, несмотря на пессимистические предубеждения по поводу сдачи жилья внаем, большая часть этих историй со счастливым концом. 

«Конечно, счастливые истории не такие шокирующие, сколько у нас самых разных положительных примеров: когда собственники и арендаторы становятся друзьями, общаются и после окончания срока аренды, годами ездят вместе на рыбалку, – вспоминает Елена Артемьева. – Или была у нас одна хозяйка, у нее несколько квартир на сдаче, так она еще иногда и подкармливала своих квартиросъемщиков – просто очень любит готовить. Так мужчины потом повторно приезжают в командировку и целенаправленно опять снимают у нее квартиру, говорят: «Соскучились по вашим пельменям!» 

На практике арендные отношения не так страшны, как о них рассказывают: жалобы на квартиросъемщиков и серьезные неприятности, как правило, возникают у собственников, легкомысленно относящихся к своей недвижимости, не проверяющих документы и не утруждающих себя составлением договора. Риелторы признаются, что им регулярно звонят и консультируются люди, собирающиеся покупать квартиру для сдачи внаем, часто омичи покупают квартиру в ипотеку и арендой закрывают банковский кредит. Спрос на аренду никуда не исчезнет, уверены специалисты, людям также надо где-то жить, а ипотека по-прежнему не так уж доступна в нашей стране, люди переезжают и ездят в командировки. Жизнь – это движение, в том числе и движение недвижимости. Проявляйте осмотрительность, относитесь к аренде ответственно и договаривайтесь – вот простые правила успешной аренды.

Анна Акелькина