Осторожно, перепланировка!

Присоединить балкон, прорубить еще одно окно, снести или возвести стены в квартире, сделать дорогой дизайнерский ремонт и лишь через несколько лет счастливой жизни в новом интерьере отправиться оформлять перепланировку – обычное дело для российских граждан. Часто при использовании метода «сломаем сейчас, а потом как-нибудь узаконим» выясняется, что затраты на оформление перепланировки превышают стоимость ремонта, а в самом сложном случае узаконить изменения в квартире просто невозможно, и суд предписывает вернуть жилищу первоначальный вид. Не секрет, что среди собственников бытует множество ложных представлений о процедуре перепланировки, например: «Моя квартира – что хочу, то и делаю!», «Продавать жилье не собираюсь – перепланировку можно и не регистрировать», «Пойдешь оформлять – найдут к чему придраться, лучше уж не ходить!». В 100 % воз заблуждений разбивается о суровую реальность Росреестра, превращая жизнь хозяев квартир в вечный ремонт. 

Для разоблачения мифов и ложных стереотипов о перепланировках жилья в многоквартирных домах мы обратились к генеральному директору ЗАО «Омскстройпроект» Светлане Гоненко.

Неузаконенная перепланировка – жизнь на пороховой бочке

Для начала мы решили разобраться: почему необходимо обязательно оформлять перепланировку и чем грозят неузаконенные изменения в квартире. Светлана Гоненко перечислила основные случаи, когда вовремя неоформленные перемены становятся проблемой:

Любые сделки с недвижимостью: продажа квартиры, передача по наследству, вступление в права наследования и т. д. Любая перепланировка – это изменение площадей в квартире, любое несоответствие в документах – препятствие для регистрации сделки, особенно с помощью ипотечного кредита и материнского капитала. Очень часто процедура оформления перепланировки начинается именно на этапе продажи квартиры, что в корне неверно. Во-первых, по словам экспертов, совсем не каждую перестройку вообще можно узаконить. Перепланировки, проведенные без проекта, лишь исходя из богатой фантазии собственников квартиры частенько противоречат не только юридическим, но и строительным нормам. В этом случае выход только один и весьма не дешевый – возвращать жилье в первоначальный вид. Вторым распространенным заблуждением является и аксиома: «Продать за наличные можно все что угодно».

«Часто собственники ошибочно полагают, что если они сделали новый технический паспорт, на котором отражена их перепланировка, то это равно тому, что она узаконена, но это совсем не так, – поясняет Светлана Гоненко. – Мало кто читает то, что написано в техпаспорте мелкими буквами, а написано там «самовольная перепланировка»! Благодаря этому теперь такая перепланировка «засвечена» в БТИ, а значит, и в Росреестре, поэтому сделки с такой квартирой невозможны даже за наличные». На сегодняшний день, по словам риелторов и проектировщиков, квартир с засвеченными неузаконенными перепланировками очень много на вторичном рынке.

Собственникам таких квартир стоит учитывать, что в зависимости от масштаба квартирных перемен процедура оформления перепланировки, если она вообще возможна, может занять от 3 до 12 месяцев, то есть побеспокоиться об оформлении стоит за год до предполагаемой продажи. Покупателям с наличкой, готовых купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, лучше проконсультироваться с проектировщиками перед сделкой, чтобы не приобрести «пороховую бочку» проблем в будущем. Из самых глобальных последствий такой покупки – переделка квартиры чуть ли не заново, при невозможности узаконить перепланировку – дорогостоящее и долгое оформление, например, регистрация пристроенного к жилью балкона на сегодняшний день в среднем обходится в 90 тыс. рублей».

Споры с управляющей компанией или с соседями. Здесь неузаконенная перепланировка, а в особенности проведенная с нарушениями, не только помешает владельцу отстаивать свои законные права, но и станет основанием для обвинения, штрафов, а в худшем случае судебных разбирательств. Любые бытовые сложности, начиная от затопления соседями и неисправности отопления, могут стать спусковым крючком. Особенно это касается владельцев квартир в недавно заселенных новостройках, где поначалу возникают различные претензии к работе вентиляции, качеству строительства или инженерного оборудования. При обращении владельца управляющая компания дома высылает в квартиру комиссию, которая при столкновении с неузаконенной перепланировкой и нарушениями обязана написать заявление в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция имеет все полномочия оштрафовать «черных» перепланировщиков (на сегодняшний день величина штрафа – 2500 руб.) и обязать их оформить изменения. Самое неприятное: в случае грубых нарушений, когда оформление перепланировки невозможно, жилинспекция обяжет собственников разрушить незаконно построенное и вернуть квартиру в первоначальный вид. В случае невыполнения дело завершается в суде и отнюдь не в пользу хозяев квартиры.

Гендиректор «Омскстройпроекта» приводит реальный пример подобных дел из практики.

«Собственник квартиры в новостройке на ул. Перелета расширил свой санузел за счет жилого помещения, сделал хороший ремонт, – рассказывает Светлана Гоненко. – А потом его затопил сосед сверху. Хозяин нижней квартиры предъявил свои претензии, составил акт о возмещении ущерба, а через несколько недель в суде появилось исковое заявление о приведении квартиры пострадавшего от затопления гражданина в первоначальный вид. Конечно, суд вынес положительное решение, так как такая перепланировка – грубое нарушение. В итоге сосед сверху оказывается «как бы» не виноват, потому что нарушены нормы у соседа снизу. Итог: человек потратил деньги на ремонт 3 раза! А сломать ванную комнату это огромные траты: плитка, гидроизоляция, сантехника, которая, возможно, куплена именно под этот санузел! Однозначно несопоставимо с затратами на проект и оформление перепланировки».

Незнание законов и норм не освобождает граждан от ответственности, напоминают проектировщики. Жилищный кодекс неумолим, ведь нередки случаи, когда самовольные перепланировки нарушают жизнеобеспечение целого дома, наносят ущерб другим жильцам и даже создают угрозу обрушений.

Самая серьезная ответственность за самовольную перепланировку – потеря квартиры!

В случаях, когда перепланировка была сделана с грубыми нарушениями и собственник категорически отказывается привести квартиру в первоначальный вид, по решению суда квартиру продают с торгов. Такая судебная практика действует по всей России. В Омске, по словам экспертов, первое судебное решение о продаже было вынесено в 2014 году, не помогло даже то, что «нехорошая» квартира была единственным жильем собственника. Конечно, владельцу возвращают часть денег после продажи, однако предварительно вычитают из суммы издержки на восстановление первозданного вида квартиры, судебные расходы и траты службы судебных приставов.

В последние годы специалисты проектных организаций отмечают постепенное ужесточение норм регистрации перепланировок Росреестром, а это значит, затягивать с оформлением перепланировок точно не стоит.

Заранее и дешевле: алгоритм правильной перепланировки

Вместе со Светланой Гоненко мы составили пошаговый алгоритм действий для владельцев, желающих провести в своем жилище перепланировку.

Шаг № 1. Проект перепланировки, согласованный с администрацией вашего округа

Шаг № 2. Распоряжение администрации о согласовании перепланировки

Проект перепланировки имеют право делать лишь организации с лицензией СРО. До начала строительных работ в квартире проектная документация должна быть согласована с отделом архитектуры вашего округа. На основании распоряжения о согласовании можно приступать к работе, собственники отдают проект строителям и начинают сносить или возводить стены в квартире. При этом дальнейший полет фантазии хозяев и строителей должен происходить строго в рамках согласованного проекта, иначе возникнут сложности на следующих этапах регистрации. Именно такая последовательность – самый экономный путь изменения интерьера, так как перепланировка дело очень индивидуальное, вплоть до того, что в разных округах Омска существуют различные требования и свой набор запретов на перепланировки. Поэтому изначально лучше всего разрабатывать проект с учетом этих нюансов. К примеру, в Кировском округе при присоединении к квартире лоджий, даже в кирпичных и монолитных домах запрещено разбирать фрагменты стен в стороны от прохода. Еще больше запретов связано с присоединением балконов, ситуация изменилась буквально за последние несколько месяцев, и на сегодняшний день подобные перепланировки в Кировском округе не согласовывают.

«Люди у нас путают строительные и юридические нормы, а перепланировка делается на стыке этих норм, – предупреждает Светлана Гоненко. – Дизайнеры и строители при этом могут сказать что угодно, не факт, что это согласуют в администрации округа и зарегистрирует Росреестр. Чтобы не потратить космические деньги на перестройку в квартире, ни в коем случае при перепланировке нельзя опираться на мнение строителей, которые стучат по стенке и говорят, что если она не несущая, ее можно снести! Создавая проект, проектировщики всегда смотрят индивидуально: разные перепланировки можно согласовать в разных округах, имеют значение конструктив дома, этаж и множество других факторов».

По данным экспертов ЗАО «Омскстройпроект», средняя стоимость проекта в Омске – около 3500 руб., собственники, располагающие временем, могут проводить дальнейшие этапы перепланировки и самостоятельно. Полное оформление перепланировки под ключ с проектной документацией, сопровождением и согласованием на сегодняшний день обойдется собственникам в 16-18 тыс. руб.

Шаг 3. Акт приемки и ввода в эксплуатацию перепланировки от администрации округа

Шаг 4. Технический план квартиры – при проведении изменений в квартире их нужно отразить на новом техническом плане.

Шаг 5. Выписка из Росреестра – заключительный шаг в законном оформлении перепланировки, важный момент: все площади в проекте и техническом плане должны совпадать «на практике» в квартире. 

Перед тем как затевать глобальные перемены в своей квартире, стоит научиться различать понятия, которые обычно для всех граждан сливаются в одно понятие «перепланировка».

Перепланировка – это все те изменения, которые собственники проводят внутри своей квартиры, не выходя за ее пределы. При этом стоит учесть, что при переносе входа в квартиру, окон, присоединения коридоров и т. д. вы выходите за границы своего жилья и производите манипуляции с общедомовой собственностью, что требует дополнительного пункта при оформлении – согласия жильцов вашего дома.

Переустройство – все действия, связанные с переносом коммуникаций (водопроводные трубы, отопление, вентиляция и пр.). Даже перенос полотенцесушителя или унитаза в санузле считается переустройством и требует согласования и отражения в проекте вместе с перепланировкой. Планируя заняться переустройством, собственники обязательно должны проконсультироваться с проектной организацией, так как запретов в этой области еще больше, а последствия нарушений могут быть серьезнее, чем при переносе стен.

Реконструкция – это изменения объемов квартиры, вверх, вниз и вбок. В эту группу попадают: присоединение балконов и лоджий, все то, что люди делают с фасадом дома, присоединение коридоров, подвалов, технических этажей, отдельные входы в квартиры на первом этаже и т. д. Стоит знать, что оформить реконструкцию гораздо сложнее и дороже, чем обычную перепланировку, потребуется сбор еще большего количества документов и подписей жильцов вашего дома.

Новостройки и «вторичка»: тонкие различия в перепланировке

Нормы и законодательство, регулирующее перепланировки, одинаковы и для первичного, и для вторичного жилья, однако на практике возникает множество нюансов в проектировании и оформлении. 

Перед приобретением квартиры в новостройке специалисты советуют взять у застройщика архитектурный план дома и проконсультироваться с проектировщиками заранее о возможностях и ограничениях перепланировок в конкретно взятой квартире. Особенно это касается новостроек с так называемой свободной планировкой.

«На самом деле понятия «свободная планировка» юридически не существует, это просто маркетинговый ход, который вводит людей в заблуждение, что можно расположить перегородки как угодно, – поясняет Светлана Гоненко. – Несмотря на то что перегородок нет, в архитектурном плане, по которому получено разрешение на строительство данного дома, прописаны границы санузлов и кухонь, которые ни в коем случае нельзя расширять за счет жилых помещений. Застройщики и особенно подрядчики при продаже квартиры часто не информируют покупателей, и люди заезжают, приглашают дизайнеров и делают ремонт, совершенно не считаясь с нормами и проектной документацией, во многих случаях такие перепланировки потом невозможно узаконить».

Подобных проблем не возникает при приобретении квартир с перегородками или у тех застройщиков, которые предоставляют покупателям полную информацию об объекте, имеют в запасе несколько типовых проектов планировок, созданных в соответствии со всеми нормативами. А для создания индивидуальных решений пространства отправляют собственников в проектные организации. По словам Светланы Гоненко, примером таких цивилизованных новостроек в Омске является микрорайон Кузьминки, однако очень мало застройщиков, сопровождающих и помогающих новоселам после покупки квартиры, поэтому собственникам стоит быть внимательнее.

Перепланировка вторичных квартир также изобилует подводными камнями. Собственникам стоит знать: часто, готовясь к перепланировке в таких домах, нельзя полагаться даже на техпаспорт квартиры – в 30 % случаев проектировщики сталкиваются с ошибками и несоответствиями. Поэтому надежнее всего при создании проекта поднимать проектную документацию на дом в архивах и БТИ. «В старых домах все еще сложнее и запутаннее, очень многое зависит от типа дома, – говорит Светлана Гоненко. – Бывает даже так: 2 квартиры в одном доме, одинаковой планировки и площади, но в одной можно что-то перепланировать, а в другой то же самое нельзя».

Выбирая планировку! 

При выборе квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке, специалисты советуют сразу же обращать внимание на элементы планировки, которые сложно исправить. В первую очередь это слишком маленькие санузлы и кухни, с переносом границ этих объектов связано большое количество ограничений. 

«Были у нас реальные ситуации в новостройках на Левом берегу, представьте: в 3-комнатной квартире ванная комната 1,46 кв. м – ничего, кроме душевой кабины, туда не помещается, – приводит пример Светлана Гоненко. – При этом уже после покупки, когда люди к нам обратились, выяснилось, что расширить санузел невозможно даже за счет коридора, потому что в архитектурном плане этот коридор относится к кухне. Уловка застройщиков, чтобы официально площадь кухни была больше». 

Следующий важный пункт при выборе будущего жилища – балки, которые часто оказываются несущими, особенно в старых домах, и колонны в более новых зданиях. Если вам категорически портят настроение данные конструктивные элементы квартиры, проще не покупать такое жилье, утверждают эксперты, снос балок и колонн противозаконен. 

Еще специалисты рекомендуют обращать внимание на слишком громоздкие и неудобно расположенные вентиляционные шахты, которые часто встречаются в кухнях и санузлах. Практически любые манипуляции с домовой вентиляцией – табу в перепланировке квартир, исправить не получится.

Те, кому нравятся просторы кухни, совмещенной с коридором и комнатой, или кто планирует расширить комнату за счет сноса перегородок, ведущих в коридор, должны знать одно из строгих ограничений в этом случае: двери санузла не должны выходить в жилое пространство, такую перепланировку также не зарегистрируют в Росреестре. 

Народная пословица гласит: «Скупой платит дважды», в случае с перепланировками практика показывает: беспечный платит трижды! Подкрепляйте свои мечты и фантазии об идеальном домашнем очаге прозой норм и грамотно созданных проектов, инвестируйте с умом и берегите свою недвижимость.  

Анна Акелькина