Квартира в капкане
По данным ВЦИОМ, каждую вторую квартиру в новостройке люди покупают с помощью ипотечного кредита. Как быть, если вас больше не устраивает жильё, которое вы приобрели, а кредит выплачивать ещё несколько лет? МЛСН.РУ поговорил с семьёй, которой удалось продать ипотечную квартиру, и узнал тонкости таких сделок.
В марте 2015 года я взял ипотеку и купил однокомнатную квартиру в Омске по договору долевого участия. В 2016 году дом ввели в эксплуатацию, я женился, и мы приступили к ремонту. Год назад у нас родилась дочь, места в квартире площадью 30 квадратных метров стало мало, к тому же мы задумываемся о втором ребёнке. Квартирный вопрос встал остро, и мы стали искать пути, чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, и улучшить свои жилищные условия.
Сначала изучил, какие варианты у меня есть. Посоветовался с риелторами и юристами, посидел несколько вечеров на форумах. Выяснилось, что наиболее реальный вариант — продать квартиру с участием банка, в котором у меня ипотека. Сначала я нашёл покупателя и заверил его, что нет никакой опасности покупать такую квартиру. Даже наоборот, банк будет активно принимать участие в сделке и подстрахует его. Ведь деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передаёт продавцу напрямую.
Мы заключили предварительный договор, в котором прописали условия купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой сделка может не состояться.
Фактически покупатель квартиры погасил мой долг перед банком, а оставшуюся разницу в цене выплатил мне. Он положил эти деньги в банковскую ячейку. После того как кредит был погашен, банк сам направил все документы в Росреестр для снятия обременения. Мне выдали справку о погашении задолженности. Обратите внимание, что в предварительном договоре необходимо прописать срок, в который вам нужно уложиться, если снимать обременения будете вы.
Когда Росреестр снял обременение с квартиры, мы подписали основной договор купли-продажи и зарегистрировали переход права собственности на квартиру. После этого я забрал деньги из банковской ячейки.
Я владел квартирой менее пяти лет, и поэтому пришлось задекларировать доход с продажи и заплатить НДФЛ. Занижать стоимость в договоре я не советую. Сейчас налоговая смотрит на кадастровую стоимость квартиры.
Есть два варианта уменьшить расходы. Первый: по закону вы можете получить вычет в размере миллиона рублей. То есть вычесть его из полученной с продажи суммы и с остатка заплатить 13 %. Второй вариант: уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесённых расходов. То есть в моём случае включить проценты банку по ипотечному кредиту. Я воспользовался вторым вариантом, потому что это получилось выгоднее.
Четыре года назад, когда я приобретал эту квартиру, мне удалось получить налоговый вычет на покупку недвижимости. Но поскольку моё жильё стоило меньше 2 миллионов рублей, я получил сумму меньше максимально допустимой, поэтому планирую перенести остаток на покупку следующей квартиры. Жаль, что вычеты по процентам на ипотеку мне не удастся перенести, потому что этим правом можно воспользоваться только под один кредит.
Сейчас мы с женой подобрали вариант побольше: «евродвушка» в новом жилом комплексе. Мне одобрили ипотеку, и скоро мы станем владельцами новой просторной квартиры. Пока живём у родственников. Я понял, что не стоит бояться ипотеки, и если ваша семья выросла, то всегда можно решить квартирный вопрос и жить с комфортом.
Иван Осипенко (имя и фамилия изменены по просьбе автора)
Фото: unsplash.com
