Ипотечный миф: кредиты на жилье не стали более доступными
На встрече с главой Сбербанка Германом Грефом в августе президент РФ Владимир Путин посоветовал россиянам не откладывать покупку жилья в кредит и не ждать, пока ставка по ипотечным кредитам упадет ниже 11%. По мнению президента, тогда и цены на жилье могут взлететь вверх из-за улучшения спроса.
В последнее время все чаще говорится о том, что ипотека стала доступнее. По официальным данным, темп выдачи ипотеки в Омске стремится к докризисному. Как сообщал Центробанк, в Омской области в первом полугодии выдали 5219 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 7,281 млрд рублей. Это на 45% в количественном и на 56,4% в денежном выражении больше, чем в январе-июне 2015 года.
К примеру, только в июне банки предоставили омичам 952 кредита на общую сумму 1,338 млрд рублей (рост к июню 2015 года на 29,9% и 34,6% соответственно). Средневзвешенная ставка при этом увеличилась на 0,02 процентных пункта — до 13,12% годовых. При этом в целом по России она составляет 12,99%. Ну а средний размер ипотечного жилищного кредита в июне 2016 года подрос на 30 тыс. рублей и составил 1,4 млн рублей. Годом ранее на покупку жилья выдавали в среднем 1,35 млн рублей.
О доступности ипотеки говорится и в отчете Национального бюро кредитных историй по итогам первого полугодия 2016 года. По данным аналитиков бюро, размер рекомендованного семейного дохода — суммы, при которой семья безболезненно может взять ипотеку, — упал.
Но только не для жителей Омской области — у нас этот показатель, напротив, вырос. И чтобы обслуживать ипотечный кредит, доходы омской семьи должны составлять в среднем 60 тыс. рублей. А это на 5% больше, чем годом ранее. Много ли среди ваших знакомых людей с такими доходами?
Россия без ипотеки
РБК составил карту доступности ипотеки для жителей России — где люди могут позволить себе взять кредит на покупку жилья, не превышая критический уровень долговой нагрузки. Выяснилось, что лишь в 12 регионах из 83 семьи могут взять в ипотеку квартиру на вторичном рынке и при этом не увеличить рекомендованную долговую нагрузку выше 30% от семейного дохода. Комфортно гасить платеж за квартиру в новостройке могут среднестатистические жители лишь 23 регионов. В основном, это северные края с нефтяными деньгами.
Для этих расчетов в РБК взяли за основу данные Росстата о среднемесячной номинальной зарплате семьи из двух человек. Размер платежа по ипотеке рассчитан из средневзвешенного срока кредита 15 лет, ставки 12,98% (данные ЦБ). Сумма кредита оценивалась исходя из средней стоимости квадратного метра жилья (данные Росстата на первый квартал 2016 года), средней площади жилья на одного человека (данные Росстата на конец 2014 года) и среднего первоначального взноса на покупку жилья — 24% стоимости квартиры
Вывод — неутешительный. Ипотека абсолютно недоступна для большинства россиян. Что касается Омской области, средний доход семьи по данным статистики составляет 58,5 тыс. рублей. Для расчета бралась квартира площадью 47 кв. метров и ценой за квадрат в 42 тысячи 690 рублей. При сумме ипотечного кредита чуть более 1,5 млн рублей — ежемесячный платеж 19 109 рублей. То есть, среднестатистической омской семье для безболезненного обслуживания кредита каждый месяц не хватает более 5 тысяч рублей дохода. В Московской области и в столице ситуация самая печальная. В Москве для покупки в кредит жилья на вторичном рынке семье из двух человек в среднем, чтобы нормально обслуживать кредит, не хватит 56 тыс. рублей дохода, в Подмосковье — 58 тыс. рублей. Тут уже задумаешься — а стоит ли при таких ценах перебираться в столицу?
Калькулятор не врет
Но чтобы совсем не быть голословными, воспользуемся ипотечным калькулятором на одном из сайтов, где предлагается купить новостройку в строящемся жилом комплексе на правом берегу Иртыша.
Мы присмотрели двухкомнатную квартиру площадью 61,5 кв. метра и стоимостью чуть более 3 млн рублей. Жилой комплекс аккредитован в банке ВТБ24, где можно взять ипотеку под 12% годовых. Допустим, у семьи есть накопления на первоначальный взнос в 500 тысяч рублей. И расчеты показывают, что если взять такой кредит на 10 лет, каждый месяц банку придется отдавать почти 36 тысяч рублей. При этом с учетом ипотечной переплаты цена квартиры составит уже не 3 млн, а 4,3 млн рублей!
Чтобы подтвердить или опровергнуть свои выводы, мы обратились к местным экспертам. Впрочем, по некоторым вопросам они также не сходятся во мнении.
Александр Каюкин,
директор агентства недвижимости «Ледон»:
«Альтернативы для ипотеки пока нет»
Основная масса ипотечных кредитов — менее, чем 1,5 млн рублей. Чаще всего обращаются за суммами от 900 тысяч до 1 млн рублей. Но если у семьи из трех человек доходы ниже 40 тысяч рублей, то какая там ипотека. С другой стороны, ипотека — это всегда альтернатива аренде жилья.
Что касается доступности кредита, банкам тоже нужно выполнять свои планы, и в каких-то случаях они даже закрывают глаза на размеры закредитованности клиента. Для них человек, у которого уже есть потребительский кредит и автокредит — это хороший заемщик для ипотечного кредита, лишь бы у него была хорошая кредитная история. Получить ипотеку стало легче. Во-вторых, после шокового 2014 года снижаются ипотечные кредитные ставки и сегодня она вполне приемлемая — в среднем 13,5% на вторичном рынке жилья. Следующий фактор — снижение цены предложения на квартиры, которая опустилась с 2014 года в рублевом предложении на 25-35% в зависимости от типа жилья.
Кроме того, основная масса сделок сегодня — обменные, и обменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой с помощью привлечения ипотеки сегодня — самое удачное время. Заработать на квартиру в условиях сегодняшней инфляции еще тяжелее.
Что касается рынка жилья, лето — традиционно не самые активные месяцы. В августе ситуация немного оживает. Думаю, это будет заметнее к концу года. Но выбор сейчас стал невелик, в домах высокой степени готовности предложений уже мало и в целом объем новостроек сократился — застройщики уменьшили объем строительства жилья для коммерческой продажи.
Марина Алексеева,
советник по вопросам ипотечного кредитования АО «Инновационная бизнес-группа»
«Господдержка ипотеки не оправдала ожиданий»
Ипотека будет кабалой в любом случае, потому что она оттягивает в течение длительного времени почти половину заработанных средств. И это обязательные ежемесячные платежи, договориться тут никак нельзя. Насколько доступна ипотека в нашем регионе? Я больше верю своим партнерам-риэлторам, которые говорят: сидим без сделок. Люди не приходят за квартирами. Но по информации Росреестра в первом полугодии количество ипотечных сделок выросло чуть ли не вдвое, и меня это приводит в недоумение. То, что сейчас ипотеку стало взять сложнее — это несомненный факт. Банки обложены кучей инструкций, где им вменяется ограничивать кредитные аппетиты заемщиков. И если даже заработок позволяет, банк вполне может ему отказать, если у него уже есть три-четыре потребкредита и открытая кредитная карта.
Кроме того, средняя зарплата неквалифицированных работников у нас — не более 10 тысяч рублей. Зарплата бюджетников и сотрудников социальной сферы не намного выше. Люди ищут вахтовые способы заработка и не уверены в завтрашнем дне.
Что касается господдержки, она не оправдала тех ожиданий, которые на нее возлагали. Казалось бы, почему? И процентные ставки привлекательные, и людям хотелось бы жить в новом жилье. Скорее всего, это выработанный иммунитет против застройщиков — люди боятся покупать квартиры в недостроенных домах, ведь нет гарантий, что дом введут в эксплуатацию и еще свежи воспоминания об обманутых дольщиках. Кроме того, в новостройке еще нужно вкладывать средства в отделку, а людей смущает качество строящихся квартир. Господдержка сказалась бы на активности работы застройщиков, но этого нет, и банкротства строительных компаний все равно происходят.
Добавляя про кабалу, если вы берете ипотечный кредит в 1 млн рублей на 5-7 лет, вы все равно тысяч 700 переплатите. Такова схема работы аннуитетных платежей. Берете ипотеку на 10 лет — первые 5 лет возвращаете банку не основное тело кредита, а гасите проценты. Банк все это время получает доход, и только потом начинается гашение основного долга. Таковы условия практически во всех банках.
