Инвестиции в недвижимость: в каких городах России выгоднее покупать квартиру
Покупка недвижимости – один из самых древнейших видов инвестиционной деятельности и вложения средств. Дополнительная жилплощадь всегда приносит дополнительный доход – аксиома незыблемая как для владельцев доходных домов 18-19 века, так и для нынешних собственников квартир. Однако кризис последних лет значительно снизил прибыльность вложений в недвижимость, особенно в регионах со средними и низкими показателям экономического развития. Не секрет, что с 2015 года Омская область плавно снижается в рейтинге социально-экономического развития, перекочевав к 2018 году с 28-го на 39-е место из 85. Кроме того, в 2017-2018 годах Омск стал аутсайдером по объемам введенного в эксплуатацию жилья – 0,21 кв. м на 1 жителя, меньше новостроек лишь в Мурманской и Магаданской областях. Сложившаяся в данный момент ситуация на омском рынке недвижимости практически свела на нет доходность вложения средств в новостройки на ранних этапах строительства с целью последующей перепродажи, одного из самых прибыльных методов заработка на первичном жилье в докризисное время. Покупательская способность населения снизилась, цены на новостройки упали, поэтому разница в их стоимости на этапе «котлована» и после введения в эксплуатацию перестала представлять интерес для инвесторов, привыкших получать в этой нише 40-50 % дохода.
Но есть и хорошие новости: заработать на недвижимости сегодня можно и нужно. Просто самое время расширить свои инвестиционные горизонты и взглянуть на другие города России, уверены эксперты.
Новые возможности и горизонты
На самом деле поводы для оптимизма есть: нынешняя экономическая ситуация благоприятна не только для инвесторов с капиталом, но и для тех, кто собирается инвестировать в будущее на заемные средства и для тех, кто давно планирует переезд в другой регион. Ведь цены на недвижимость снизились и пока находятся на достаточно комфортном уровне. Условия ипотечных займов также остаются рекордно выгодными за все время существования ипотеки в России. Кроме того, расширились технические возможности риелторов, например, на сегодняшний день не только забронировать, но и купить квартиру в московской новостройке можно, не выезжая из Омска, с помощью электронной регистрации сделки.
Чтобы узнать, где и с какими целями лучше покупать квартиру, мы обратились к руководителям агентств недвижимости, специализирующихся на жилье в других городах.
Самое главное – определиться с целями покупки, уверена генеральный директор АН «Держава» Елена Татаринова. Нужно четко видеть цель: купить квартиру и перепродать или купить и сдавать.
По наблюдениям риелторов, инвесторов в чистом виде среди омичей не так много, в основном недвижимость в других городах покупают «для себя», чтобы переехать в более перспективные регионы. Магистральный критерий подбора в данной ситуации – активно развивающиеся города с большим выбором вакансий и более весомыми зарплатами.
«В какие города у нас сейчас в основном идет миграция: Санкт-Петербург, Москва, Краснодар, Тюмень, – замечает Елена Татаринова. – Но нужно учитывать, что, например, в Тюмени ценник на квартиры почти такой же, как в Санкт-Петербурге, так что лучше подумать, куда лично вам выгоднее вкладываться. Цены на недвижимость в Краснодаре чуть повыше, чем в Омске, за исключением исторического центра города, а если брать квартиры в новостройках, ну, может быть, на 100-200 тыс. руб. подороже, чем у нас. В Краснодар омичи также любят переезжать – там более мягкий климат, активно развивается бизнес и много работы».
Аренда на расстоянии
Сдавать квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, конечно, более прибыльно, чем в Омске, по большей части осуществлению иногородних инвестиционных планов мешает психологический фактор, констатируют риелторы.
«Людям психологически тяжело сдавать квартиру в другом городе, это же момент наблюдения, – подтверждает Елена Татаринова. – Даже те, кто покупают квартиры для сдачи в Омске, ищут их поближе к месту жительства, чтобы было легче контролировать. Такой вариант подходит не всем, тут нужно перестать бояться. У нас есть люди и не один десяток, которые систематически инвестируют в недвижимость в других городах, основная цель – сохранение денег и получение пассивного дохода, чтобы потом на пенсии сдавать эти квартиры и жить достойно. Инвестируют люди от 40 лет и выше, у нас есть и клиенты, которым под 60 лет, и они смело покупают квартиры в других городах».
Специфика и риски дистанционной аренды в целом не опаснее сдачи жилья «под боком», дисциплинировать квартиросъемщиков поможет официальный договор.
Решившись на покупку, важно выбрать, что вы будете приобретать в другом городе: новостройку или вторичное жилье. Из плюсов новостроек: выгодные цены на этапе строительства, возможность дистанционного оформления сделки и рост цены после сдачи дома. Сложности – выбор застройщика и проведение сделки лучше поручить профессионалам, которые хорошо знают рынок недвижимости незнакомого города и репутацию застройщиков, так же как и в Омске, среди них выделяют ответственных и проблемных. Вторичное жилье тоже обладает рядом преимуществ – вы можете рассматривать разные районы, а также исторический центр, еще из бонусов – его сразу же можно будет начать сдавать. Однако выбрать и приобрести вторичное жилье «на расстоянии» невозможно, для этого в выбранном городе придется на некоторое время поселиться, кроме того, цены на «вторичку», особенно в столицах, на порядок выше, чем в новостройках.
По словам экспертов, вкладываться в арендную недвижимость стоит там, где она будет пользоваться спросом, в городах с высокой инвестиционной привлекательностью. Не стоит также пренебрегать личными предпочтениями, подумайте, в какой город вам будет хотя бы приятнее приезжать в отпуск.
Традиционно самые доходные направления – это Москва и Санкт-Петербург. Достаточно сравнить стоимость аренды: 2-комнатную квартиру в Омске в среднем можно сдать за 15 тыс. рублей в месяц, «двушку» в Санкт-Петербурге за 30-40 тыс. рублей.
«Питер и Москва это разные ценовые и культурные категории, – говорит Елена Татаринова. – Москва дороже, если в Санкт-Петербурге можно взять квартиру в новостройке за 100-120 тыс. руб. за кв. м, то в Москве – 150-170 тыс. руб. за кв. м и выше. 1-комнатная квартира-студия в Питере 25-27 кв. м обойдется примерно в 2 млн 900 тыс. руб., а та, которая будет хорошо сдаваться, в центре, там, где интереснее, для туристов или студентов – от 3-4 млн руб. За 8 млн руб. вы можете взять «двушку» в центре Санкт-Петербурга, которая будет просто «улетать» в аренду, хоть длительную, хоть посуточную, и на ней можно сделать хороший бизнес. В Москве за эти деньги можно купить лишь 1-комнатную».
На 3-м месте инвестиций в арендную недвижимость находится быстро развивающийся Краснодар с умеренными ценами на жилье.
По-прежнему беспроигрышный вариант – жилье в курортной зоне на побережье Черного моря (Сочи и Геленджик). Несмотря на гостиничный «бум», аренда квартир по-прежнему процветает. Однако, по словам Елены Татариновой, чтобы получать приличный доход с курортной недвижимости, вяло выставлять объект на «Авито» недостаточно, так как максимальный доход у моря приносит именно посуточная аренда. Если нет возможности заниматься этим бизнесом лично, лучше найти надежного посредника.
«Разница в ценах на недвижимость, например, в Геленджике и в Омске, некатастрофична, – замечает Елена Татаринова. – 1-2-комнатную «хрущевку» можно купить примерно за 2 млн 500 тыс. рублей. 1-комнатная 40-50 кв. м в новостройке с ремонтом, меблировкой и видом на море обойдется примерно в 4 млн рублей».
Риелторы сегодня не советуют вкладываться в жилье на полуострове Крым, так как ситуация с недвижимостью на новоиспеченной российской территории непрозрачна, а цены непомерно завышены.
Еще одно интересное направление для вложений в жилье на сегодняшний день – Калининградская область, где начали развиваться неплохие курорты, а цены на недвижимость в новостройках не слишком отличаются от омских.
Прибыльные новостройки
Специалисты по недвижимости отмечают: покупка квартир в столичных новостройках остается прибыльным инвестиционным инструментом и в кризис.
«Есть возможность точно получить доход, приобретая квартиры на начальном этапе строительства, новостройки после сдачи возрастают и в среднем перепродажа такой недвижимости в Москве или Питере приносит больше 20 % годовых, мы регулярно видим эту разницу и цифры дохода, – рассказывает директор АН «Бюро недвижимости 55» Ольга Лисина. – В Омске ситуация с новостройками совсем другая и выбор меньше. Мы общаемся со специалистами отделов продаж новостроек Санкт-Петербурга, в этом году они превысили показатели 2017 года, квартиры разбирают быстро».
Подбирать первичное жилье в столицах лучше через агентства недвижимости, которые официально являются партнерами московских застройщиков, у них есть онлайн-доступ к программам строителей, поэтому можно «поймать» квартиру по максимально выгодной цене. Кроме того, по словам Елены Татариновой, клиенты получают региональные скидки на покупку – 1 %, иногда для иногородних покупателей проходят интересные акции, такие, например, как бесплатные поездки для экскурсии по объектам.
«Мы работаем только с ведущими надежными застройщиками, – поясняет Ольга Лисина. – В принципе, все от подбора квартиры, особенно если покупатель знает город, район или жилой комплекс, где он хочет приобрести квартиру, до сделки можно провести дистанционно. Из Омска можно взять жилье и в ипотеку. Выбираем, бронируем квартиру, заключаем кредитный договор с банком, полностью все оплачиваем отсюда, регистрируем право собственности. То есть клиент может выехать в другой город только на подписание акта приема передачи квартиры, когда его пригласят. Покупка с помощью электронной регистрации сделки абсолютно безопасна, клиенты защищены по условиям договора и гарантированно становятся собственниками квартиры».
На сегодняшний день, по словам риелторов, много современных жилых комплексов строится в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Калининграде. Застройщики в центральной части России уже давно работают по европейским стандартам, с ними спокойно можно договориться о ремонте квартиры (жилье во многих комплексах сдается сразу же с евроремонтом и необходимой мебелью). Поэтому, приехав подписывать акт приема квартиры, можно увидеть полностью готовое жилье.
В принципе, во всех городах, кроме Москвы, можно найти интересные и бюджетные варианты по цене лишь чуть выше, чем в Омске, утверждают специалисты по недвижимости.
Мировая тенденция к глобализации коснулась и рынка недвижимости, теперь у многих россиян есть все возможности стать собственниками жилья в других городах, не тратя на это много времени и денег. Для омичей наступило время расширить свои представления о вложениях в недвижимость и претворить в жизнь ранее казавшиеся несбыточными жилищные планы.
